L’imposta municipale unica IMU, introdotta dal D.L. 201/2011, sostituisce l’imposta comunale sugli immobili (ICI) e graverà su tutti i proprietari di casa.
Gli immobili gravati dal tributo saranno non solo i fabbricati, ma anche i terreni agricoli e le aree edificabili, senza tener conto della loro destinazione d’uso, pertanto, il tributo sarà a carico ad esempio anche degli immobili strumentali allo svolgimento di attività d’ impresa o professionale e dei cosiddetti immobili- merce, ossia, di quegli immobili alla cui produzione o scambio e’ diretta l’attività dell’impresa.
Le esenzioni dell’imposta saranno sostanzialmente le stesse conosciute per l’ICI con un’importante eccezione relativamente alla prima casa di abitazione. Ai fini della individuazione dell’abitazione principale del contribuente verranno considerati la presenza contemporanea di un requisito soggettivo, abituale dimora nel fabbricato, e di un requisito oggettivo rappresentato dall’iscrizione anagrafica, non e’ invece necessario che il fabbricato sia accatastato, essendo sufficiente l’iscrivibilità in catasto.
L’IMU si differenzierà dall’ICI applicata a partire dal 2008 in quanto saranno assoggettati all’imposta tutti gli immobili adibiti ad abitazione principale e non più soltanto quelli accatastati come A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), A/9 (Castelli e Abitazioni di eminente pregio).
Le aliquote IMU
L’aliquota base sarà del 0,76 per cento , che potrà variare di uno 0,3 per cento in aumento o in diminuzione per scelta dell’ente locale attraverso una delibera di consiglio comunale da adottarsi inderogabilmente entro il termine per la deliberazione del bilancio di previsione.
Per la prima casa l’aliquota sarà del 0,4 per cento ma l’amministrazione locale potrà decidere di variala in aumento o in diminuzione fino ad un massimo dello 0,2 per cento. Chi possiede solo una prima casa potrà avvalersi inoltre di una detrazione dall’imposta lorda pari ad euro 200 annui complessivi da parametrarsi al periodo dell’anno in cui l’immobile ha effettivamente costituito dimora principale. Anche per la detrazione, i Comuni hanno facoltà di modularla elevandola fino ad un massimo che eventualmente determini la neutralizzazione del prelievo sulla prima casa.
In sede di conversione in legge del D.L. 201/2011 è stata introdotta una detrazione aggiuntiva, oltre a quella già prevista dalla norma di euro 200, per i figli conviventi di età minore di 26 anni: per ogni figlio si potrà usufruire di una detrazione di euro 50, l’importante è che sia convivente con i genitori. La detrazione massima prevista è di euro 400, indipendentemente dal numero di figli a carico.
Per quanto riguarda invece gli immobili strumentali, gli immobili posseduti da soggetti passivi IRES e gli immobili locati, i Comuni avranno unicamente la facoltà di ridurre l’aliquota ordinaria (0,76 per cento) fino ad un massimo dello 0,4 per cento.
Per i proprietari di casa va infine ricordato che è in arrivo il tributo comunale sui rifiuti e servizi che andrà a sostituire Tia e Tarsu e sarà calcolata in base alla qualità e quantità media di rifiuti prodotti per unità di superficie, però per conoscerne l’ammontare bisognerà aspettare la fine di ottobre 2012.
Rivalutazione del valore immobiliare.
La nuova IMU rischia di costare in molti casi di più rispetto alla vecchia ICI perchè ci sarà una rivalutazione del valore immobiliare che aumenterà l’imponibile su cui applicare la nuova aliquota. La rivalutazione avverrà a seconda della classificazione catastale e avrà i seguenti moltiplicatori:
• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
• 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D;
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1;
• Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 120.
- L’abitazione principale
- Gli immobili d’impresa
- I fabbricati rurali
- Le agevolazioni fiscali
L'abitazione principale
Ai fini IMU per “abitazione principale” (ex prima casa ICI), si intende “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
Un’importante modifica riguarda le pertinenze che non sono più di numero illimitato, ma sono al massimo tre ovvero un C/2 (una cantina o un solaio o un magazzino), un C/6 (un’autorimessa) ed un C/7 (un posto auto). Se un appartamento ha, come pertinenze, una cantina e un solaio, sia che esse siano autonomamente accatastate, sia che la loro rendita sia inglobata in quella dell’appartamento cui esse accedono, l’IMU non potrà essere pagata con modalità agevolate per entrambe, ma solo per una di esse.
Il calcolo dell’IMU: un semplice esempio
Si prenda come esempio un’unità immobiliare a destinazione residenziale con 4 autorimesse, posta nel comune di Gargazzone in Provincia di Bolzano. I dati catastali sono:
A/2, classe 2, 13 stanze, mq. 282, rendita cat. 1.409,93 €
C/6, classe 1, mq. 11, rendita cat. 40,90 €
C/6, classe 1, mq. 11, rendita cat. 40,90 €
C/6, classe 1, mq. 11, rendita cat. 40,90 €
C/6, classe 1, mq. 18, rendita cat. 66,93 €
Si prende la rendita catastale di tutti i 5 immobili la si moltiplica per 1,05 poi per 160 e su quelli si applica l’aliquota prima casa (0,4%), per l’abitazione e una pertinenza. Per le altre pertinenze si applica l’IMU con l’aliquota fissata dal Comune per le abitazioni diverse dalla prima (aliquota base dello 0,76%).
Per lo sconto prima casa serve la residenza
La prima casa non adibita ad abitazione principale – ma concessa in comodato d’uso ad un figlio, sarà considerata come seconda casa, in quanto per l’aliquota ridotta prima casa occorre avere la residenza anagrafica nell’immobile.
Nessuno sconto per le case in comodato
La casa concessa in comodato ad un figlio non evita l’applicazione dell’IMU con l’aliquota prevista per la seconda casa (0,76%). L’unico modo è la vendita o donazione al figlio.
La facoltà dei comuni di aumentare o diminuire le aliquote
L’immobile concesso in comodato non ha alcun trattamento di favore. Pertanto, si rende applicabile l’IMU come seconda casa con l’aliquota ordinaria del 0,76%. I comuni hanno facoltà di aumentare o ridurre l’aliquota (sino ad un massimo di 0,3%).
IMU ordinaria sulla pertinenza abitata
Per i fabbricati concessi in locazione è prevista la facoltà del Comune di ridurre l’aliquota dell’IMU allo 0,4%, anziché dello 0,76%. Ciò non vale per i contratti di comodato. Pertanto, non trattandosi di immobile utilizzato di fatto come pertinenza (dato in comodato ad altro fabbricato), si applica l’IMU con l’aliquota ordinaria (0,76%).
Un caso comune: casa di proprietà concessa in comodato
I proprietari di una casa che non hanno altri immobili intestati, dove però risiedono i genitori, dovranno calcolare l’IMU come seconda casa. Infatti, l’immobile in cui non si risiede anche se concesso in comodato ed anche se non si possiedono altre abitazioni, ha lo stesso trattamento della seconda casa. Quindi, si applica l’aliquota ordinaria dello 0,76% con la facoltà del comune di aumento o riduzione dello 0,3 %.
Gli appartamenti contigui
Ai fini IMU la casa di proprietà, se abitazione principale in cui si ha la residenza anagrafica, è soggetta all’aliquota prevista per la prima casa (0,4% con detrazione di euro 200); l’altra invece è soggetta all’aliquota ordinaria del 0,76%. Per gli importi non locati l’IMU sostituisce anche l’IRPEF che non è quindi dovuta.
Eredità della dimora coniugale
Sulla casa che costituiva la dimora familiare, il coniuge superstite vanta il diritto di abitazione, in base all’articolo 540 del Codice civile. Ciò rende il coniuge superstite l’unico soggetto tenuto al pagamento dell’IMU considerando la casa come abitazione principale, cioè con aliquota base del 4 per mille e detrazione di 200 euro (non esente, dunque).
L’usufruttuario è il soggetto passivo, il nudo proprietario non paga l’IMU
Nel caso di residenza diversa dall’unica casa di proprietà, abitata da famigliari che ne detengono anche l’usufrutto, l’IMU la paga direttamente l’usufruttuario e non anche il nudo proprietario. Il famigliare residente nell’abitazione pagherà applicando l’aliquota ridotta dello 0,4%, con la detrazione di 200 euro.
Diversi coefficiente per IMU e trasferimenti
La rivalutazione catastale del 60% dei coefficienti catastali vale solo ai fini IMU e non per letasse di registro. Viceversa, per le imposte sui trasferimenti, ivi comprese le imposte sull’acquisto della casa, restano fermi i vecchi coefficienti previsti ai fini dell’imposta di registro (coefficiente 110 per le abitazioni e non 160 come per l’IMU).
Rendite di mercato e rivalutazione
Ai fini IMU le rendite catastali vengono aumentate (coefficiente moltiplicatore di 160 invece che 100) anche se si tratta di fabbricato di recente accatastamento con una rendita già in linea con i valori di mercato.
La dichiarazione ai fini IRPEF
L’IMU sostituisce oltre l’ICI, anche l’IRPEF per redditi fondiari (per i fabbricati non locati). Pertanto se la seconda casa non è locata, dal 2012 non sarà più dovuta l’IRPEF calcolata sulla rendita catastale aggiornata aumentata di un terzo.
I moltiplicatori
Ai fini IMU, il calcolo dell’imponibile si effettua partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicando tale importo per i coefficienti determinati nel D.L. n. 201/2011, riportati per comodità in stralcio.
“….Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore e' costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, i seguenti moltiplicatori:
a. 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
b. 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
c. 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
d. 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D;
e. 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.
5. Per i terreni agricoli, il valore e' costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione,
rivalutato del 25 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 51, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, un moltiplicatore pari a 120….”
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Gli immobili d'impresa
La determinazione della base imponibile dei fabbricati (abitativi, commerciali, industriali) non può prescindere dalle rivalutazioni delle relative rendite catastali urbane (5%).
Per i fabbricati iscritti in catasto (rendite vigenti al 1° gennaio di ogni anno) e per quelli non iscritti (fabbricati posseduti non interamente da imprese) o che hanno subito variazioni permanenti, la base imponibile si ricava moltiplicando la rendita (attribuita dall’ufficio o proposta dal contribuente con la procedura DOCFA), rivalutata del 5%, per il seguente coefficiente moltiplicatore.
- 160 per i fabbricati classificati o classificabili al gruppo catastale A (abitazioni di varie tipologie) e alle citate categorie catastali C/2, C/6 e C/7, esclusa la categoria catastale A/10;
- 140 per i fabbricati classificati o classificabili al gruppo catastale B (collegi, convitti, case di cura, uffici pubblici) e alle categorie catastali C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (fabbricati per esercizi sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari);
- 80 per i fabbricati classificati o classificabili alla categoria catastale D/5 (banche e assicurazioni);
- 80 per i fabbricati classificati o classificabili alla categoria catastale A/10 (uffici e studi privati);
- 60 per i fabbricati classificati o classificabili al gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, ospedali), esclusa la categoria catastale D/5. A decorrere dal 1 gennaio 2013, il coefficiente è aumentato a 65;
- 55 per i fabbricati classificati o classificabili alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
I fabbricati di interesse artistico
Per i fabbricati di interesse storico o artistico (art. 10 del decreto legislativo 42/2004) il decreto Monti non ha confermato l’applicabilità della regola secondo cui la rendita catastale è determinata mediante l’applicazione della tariffa d’estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria dell’ubicazione del fabbricato (art. 2, comma 5, del D.L. 16/93 convertito dalla Legge 75/93).
Con riferimento ai fabbricati posseduti interamente da imprese, classificabili al gruppo catastale D, distintamente contabilizzati e sforniti sin dall’origine di rendita catastale, la base imponibile invece è determinata sulla base dei costi di acquisizione ed incrementativi contabilizzati (al lordo dei fondi di ammortamento), aggiornati da appositi coefficienti di attualizzazione che saranno stabiliti con apposito decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Sono esenti dall’imposizione i fabbricati classificabili o classificati alle categorie catastali da E/1 a E/9.
Tabella delle destinazioni catastali
I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
A/2 Abitazioni di tipo civile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
A/3 Abitazioni di tipo economico. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
A/4 Abitazioni di tipo popolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
A/6 Abitazioni di tipo rurale.
A/7 Abitazioni in villini. Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.
A/8 Abitazioni in ville. Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.
A/9 Castelli, palazzi eminenti. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E' compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
A/10 Uffici e studi privati. Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…
GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte
II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.
III - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.
NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A
Le descrizioni esplicative di qualificazione delle categorie esistenti è relativo e variabile da luogo a luogo, pertanto potrà avere un significato locale corrispondente diverso.
Esenzione ICI solo per enti non commerciali
Una società proprietaria di una casa di riposo che l’affitta a una società di responsabilità limitata non può essere esonerata dal pagamento dell’ICI, visto che l’immobile è destinato a un’attività assistenziale pur essendo affittato a una s.r.l.
La lettera i) del comma 1 dell’articolo 7 del Dlgs 504/92 prevede l’applicazione dell’esenzione dal pagamento dell’ICI per gli “immobili utilizzati” dai soggetti di cui alla lettera c) del comma 1 dell’articolo 3 (ex. 87) del DPR 917/86 (Tuir), vale a dire “enti non commerciali”, purchè destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui alla lettera a) dell’art. 16 della Legge 222/85.
Nel caso di specie manca il requisito soggettivo, dato che né il proprietario né l’utilizzatore dell’immobile possono essere annoverati tra gli enti non commerciali (si veda la circolare 2/DF del 26 gennaio 2009). Poiché tale disciplina si applica anche ai fini dell’IMU, si dovrà corrispondere anche la nuova imposta comunale.
ICI per chi non utilizza l’immobile
L’esenzione dal pagamento dell’ICI va riconosciuta quando ricorrono contemporaneamente il requisito soggettivo, rappresentato dalla circostanza che l’immobile deve essere utilizzato da un “ente non commerciale” (articolo 73, comma 1, lettera C) del DPR 917/86 (Tuir), e il requisito oggettivo, in virtù del quale l’utilizzo dell’immobile stesso deve essere destinato esclusivamente allo svolgimento delle attività tassativamente elencate dalla norma (articolo 7, comma 1, lettera I) e dette attività non devono avere esclusivamente natura commerciale. Sul piano soggettivo, l’esenzione deve essere riconosciuta soltanto all’ente non commerciale che, oltre a possedere con titolo di proprietà o altro diritto reale.
I fabbricati rurali
Le costruzioni rurali dal corrente anno 2012 saranno soggette all’imposta municipale. Per i fabbricati rurali non accatastati è imposto l’obbligo di iscrizione nel catasto urbano entro il 30 novembre 2012.
Proroga per le variazioni catastali A6 e D10
Il decreto 216/2011 all’art. 29, comma 8 (mille proroghe) riapre il termine per presentare alla Agenzia del Territorio l’iscrizione delle case rurali nella categoria A6 e per le costruzioni strumentali nella categoria D10. Il termine per queste variazioni catastali è fissato alla data del 31 marzo 2012.
Questa procedura è opportuna per i proprietari di fabbricati rurali iscritti nel catasto fabbricati ma in categorie diverse dalla A6 o D10, ai fini della esclusione dalla imposta comunale fino al periodo di imposta 2011.
L’accatastamento del fabbricato come “rurale”
Lattribuzione delle categorie A/6 per l’unità abitativa e D/10 per la costruzione strumentale all’attività agricola, assicura ai contribuenti l’esclusione dalle imposizioni fiscali (sezioni unite civili, sentenze 18565 e 18570 del 21 agosto 2009; sezione tributaria, sentenza 7102 del 24 marzo 2010). Tuttavia è bene precisare che l’indirizzo giurisprudenziale non è ne’ consolidato ne’ univoco, dato che a parere di altri giudici il riconoscimento della ruralità degli immobili prescinde dal loro accatastamento e, quindi, dalla categoria catastale attribuita a ciascun fabbricato. Tale tesi è condivisa dall’Agenzia del Territorio.
Per il deposito agricolo non si paga il tributo
Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, le costruzioni destinate a edilizia abitativa devono soddisfare i requisiti sia soggettivi che oggettivi, mentre per quelle strumentali allo svolgimento dell’attività agricola è sufficiente la sussistenza del requisito oggettivo.
Si ricorda che nella fattispecie è opportuna la variazione catastale della categoria D/10 da presentare in Catasto (D.M. 14 settembre 2011) entro il 31 marzo 2012 (art. 29 D.L. n. 216 del 29/12/2011).
Il ricovero degli animali con la nuova classificazione
L’immobile classificato nella cat. catastale D/8 anziché in quella D/10, va sottoposto a ICI. Per i supremi giudici di legittimità, infatti, solo le categorie A/6 (per le unità abitative) e D/10 (per i fabbricati strumentali alle attività agricole) sono degne della disciplina di favore prevista per “i fabbricati rurali”.
A nostro parere, invece, il dettato del comma 3-bis del vigente articolo 9 del decreto 557/93 (convertito, con modificazioni, dalla Legge 133/941) è chiaro e inequivocabile nello stabilire che ai fini fiscali sono considerati fabbricati rurali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola vedi articolo 2135 del Codice Civile) ed in particolare quelle destinate all’allevamento ed al ricovero degli animali.
Per il ricovero di animali classificato D/8 si ritiene che nessuna ICI sia dovuta, mentre l’acquisizione delle caratteristiche della ruralità dell’immobile andrebbe segnalata al comune competente mediante presentazione di apposita dichiarazione ICI.
Si ricorda che nella fattispecie è opportuna la variazione catastale nella categoria D/10 da presentare in Catasto (D.M. 14 settembre 2011) entro il 31 marzo 2012 (articolo 29, D.L. n. 216 del 29/12/2011).
Le agevolazioni fiscali
Detrazione fiscale del 36% per le ristrutturazioni
È stata confermata a regime, senza bisogno di proroghe, la detrazione del 36% sulle spese sostenute per le manutenzioni, le ristrutturazioni edilizie e i restauri conservativi. Inoltre continuerà a non essere necessario adibire l’immobile oggetto di ristrutturazione ad abitazione principale del soggetto che ne sostiene le spese. Lo prevede il nuovo art. 16-bis del Tuir, inserito nel Testo unico dal decreto legge 201/2011 per disciplinare la detrazione dal 1° gennaio 2012 in poi. Resta fermo l’importo massimo di spesa su cui calcolare il bonus (48 mila euro) cosi come il numero di rate in cui dividere (10). Viene meno, però la possibilità di rateazione abbreviata per i contribuenti di età non inferiore a 75 anni (che possono scegliere di dividere la detrazione in 5 rate) e 80 anni (tre rate): questa opzione sarà applicabile solo per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2011.
Dal 2012, saranno agevolati al 36% anche gli interventi per la ricostruzione o il ripristino di immobili danneggiati a seguito di calamità naturali, non rilevando il fatto che non rientrano tra le manutenzioni, le ristrutturazioni o i restauri e indipendentemente dal momento in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
Saranno a regime anche altri interventi, come per esempio l’eliminazione delle barriere architettoniche, i lavori per prevenire atti illeciti da parte di terzi, per cablare edifici, per contenere l’inquinamento acustico o per la bonifica dell’amianto. In questi casi, però, non è chiaro se dal 2012 l’agevolazione sarà estesa o meno a tutti gli edifici a prescindere dalla loro destinazione abitativa. Fino alla fine del 2011, la disposizione che regola l’agevolazione è l’articolo 1 della Legge 449/1997.
Detrazione fiscale del 55% per la riqualificazione energetica
La detrazione del 55% è stata prorogata di un anno dall’art. 4, comma 4, del Dl 201/2011. Di conseguenza, si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2012 (per le persone fisiche vale in principio di cassa e quindi fa fede la data del bonifico).
Si precisa che un emendamento inserito in sede di conversione, estende il bonus previsto per le caldaie (detrazione massima di 30.000 euro) alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alle produzione di acqua calda sanitaria. Dal 1 gennaio 2013, inoltre il Dl 201 prevede che agli interventi “relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia possano beneficiare della detrazione del 36%.
Aumenti volumetrici
È utile ricordare che la detrazione IRPEF del 36% (art. 2, comma 10 Legge 191/2009) e quella del 55% spettano per i soli interventi di recupero edilizio ed energetico che non comportino aumento di volumetria dell’abitazione. L’ampliamento volumetrico degli edifici residenziali, infatti, non può beneficiare delle due agevolazioni fiscali, in quanto si tratta di interventi su nuove parti di edifici. Non possono essere agevolati, per esempio, l’aggiunta di nuova ala all’abitazione, la chiusura di una veranda con opere in muratura, i lavori sul sottotetto di un edificio residenziale con l’innalzamento della falda del tetto o la sopraelevazione vera e propria dell’edificio, cioè l’aggiunta di un piano. I costi sostenuti “per rendere abitabile un sottotetto esistente, purchè ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita”, invece, possono essere agevolati al 36% (circolare ministeriale 11 maggio 1998, n. 121/E).
Il fotovoltaico con conto energia
L’installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica non è un intervento incentivato con la detrazione del 55% sul risparmio energetico, in quanto l’articolo 1, comma 346, Legge 27 dicembre 2006, n. 296, parla di “pannelli solari” incentiva solo quelli “per la produzione di acqua calda”. L’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di elettricità non può rientrare neanche negli interventi di riqualificazione energetica.
